位于虹口区的瑞康里
是一条藏着上海人文记忆的百年里弄
门匾大字出自
“海上题额四大圣手”之一的唐驼笔下
中国新闻界泰斗赵超构
国画大师谢稚柳等
曾经在此居住
但正是它所承载的厚重历史
给更新工作带来了不小的挑战
瑞康里改造前
一方面，它是上海市第一批风貌保护街坊，有风貌保护的要求；另一方面，所在地块旧式里弄集中，房屋老旧，居住拥挤，设施缺乏，灶间合用的占85%，卫生间合用的占69%，改造势在必行。
新挑战的出现，也意味着更新改造工作需要出新招，探新路。去年中，瑞康里城市更新试点项目启动，截至今年上半年，二轮签约率已达99.08%。这是如何做到的呢？
民生工程暖民心
对瑞康里进行更新改造，面临的困难是多方面的。首先是地块内房屋产权多样，情况复杂，涉及居民630证、695户（含个体户19证），证均面积约33平方米。地块内另有企事业单位26证，建筑面积约2000平方米。居民中困难群众多，失独、低保、高龄、残疾、大病等户数占比超过50%。
面对不同情况的居民可能产生的各种需求，项目以自愿申请为前提，提供了四种不同的安置方式：置换腾退（货币化安置）、异地实物安置、回购原地建设房屋、回租原地建设房屋。和传统的旧改征收相比，这套多样选择、多策并举、多元共生的更新改造模式，推进实施城市规划，有序疏解城区人口，改善居民居住条件。
为什么要新增这两个选项呢？据项目方介绍，一是创新城市更新模式，丰富居民选择，同时通过混合产权及先租后售等形式，促进街区共生，留住烟火气；另一方面，回购回租有效控制更新成本，形成可持续、可复制、可推广的资金平衡机制。
通过调整方式、回购回租、金融创新、优化流程、完善设计、政策扶持等路径，实现更新模式获得总体认可、资金平衡得到初步实现、居住品质可望总体提升、新老共生达到最初预期、更新成本争取各方共担、人口疏解达到规划效果的初步成效。
瑞康里改造后效果图
创新机制加速度
伴随“两旧一村”改造任务的深入推进，一个个如同瑞康里这样的“硬骨头”摆在了面前，这就要求上海以更高超的智慧、更先进的理念、更灵巧的方式去攻克。徐汇区康健路341弄7-8号“红砖楼”的拆除重建项目，凭借创新机制，刷新了上海旧住房成套改造更新的加速度。
康健路341弄7-8号改造前环境
项目涉及的被改造房屋建于上世纪50年代，是一栋3层楼的砖木结构职工住房，可谓“古稀老楼”。从2000年左右开始，房屋出现墙体开裂、漏雨漏水、设备老化等问题，安全隐患重重，居民们一直期待能尽早改造。但由于该栋房屋曾是上海总工会干部学校家属宿舍，所处地块权属关系复杂，长期未能启动。
康健路341弄7-8号改造前外立面
事实上，类似系统公房的成套改造一直存在改造主体难确定、资金筹集难等问题。“红砖楼”想要改造，需要对症下药，方能破解困局。去年徐汇区将康健路项目列为了“两旧一村”改造重点项目，在市有关部门和产权人上海应用技术大学支持下，康健路341弄“红砖楼”房屋产权（及相应土地使用权）移交至区属国企徐房集团，由徐房集团作为改造主体，徐汇区落实改造资金。这一做法开创了上海城市更新中首例“产权移交”改造的先河，不仅解决了改造主体和改造资金问题，也为类似更新项目提供了“参考答案”。
项目实施推进过程中，采取签约外搬和方案设计同步进行方式，工作效率大幅提升。去年4月30日宣布实施成套改造，今年4月17日，项目完成竣工验收，4月30日居民回搬。从启动到完成，项目用时仅一年。
在刷新速度的同时，项目也保质保量。新建住宅配备了光伏发电、雨水回收等系统，达到绿建二星标准，并增加适老化设计，配备无障碍兼担架电梯。新小区采用开放式社区设计，楼栋底层设置了居民活动室等社区服务用房；沿康健路打造成带状口袋公园，提供公众休息、交流空间，全面提升社区居民生活品质。
康健路341弄7-8号改造后周边环境
康健路341弄7-8号改造后建筑立面
活化人文促发展
存量时代，“两旧一村”改造的意义早已超越简单的居住条件改善，全面精心的设计规划，不仅使城市面貌焕然一新，还能激发地块活力，促进产业发展，叠加放大更新带来的收益。
位于青浦区徐泾镇的蟠龙天地，在小桥流水的古镇风韵中，打造出现代时尚的商业街区，开业即爆红。据统计，自2023年4月底面向公众开放以来，蟠龙天地累计客流近3000万人次，日最高客流可达30万人次。
蟠龙古镇更新后整体风貌
事实上，商业内容只是蟠龙社区“城中村”地块改造项目中的一小块拼图。
作为上海首个结合历史风貌保护的“城中村”改造项目，蟠龙总占地面积666亩，集体建设用地面积占比72.4%，涉及村居民235户、非居28家。改造前，村民宅基地和国有建设用地犬牙交错，相互交织；本地人口与外来人口数量比例严重倒挂；违章建设现象突出，环境“脏乱差”；基础设施和公共服务设施超负荷运行使用；改造范围内多处历史建筑长期失修缺管，破败损毁严重。
2018年6月，蟠龙“城中村”改造项目获批，采用农村集体经济组织引入合作单位共同改造的开发模式。10%的商业资产以成本价留存给集体经济组织，古镇商业内最具创新特色的酒店项目留存给镇集体，镇集体则委托蟠龙项目公司对酒店进行后续运营，保障整体品质的延续，同时获得持续稳定的租金收益，保障了镇集体长期、稳定的收益。
原蟠龙村居民就近安置，改造安置房蟠龙馨怡家苑在2020年12月底启动建造，充分保障并提升了居民的居住生活品质。另外，项目重新建设和完善了城中村区域内交通、商业、医疗、教育等一系列基础配套设施。与此同时，传统文化风貌得到了保护性修缮和传承式改造，蟠龙河、蟠龙庵、蟠龙镇等文化节点修复再现。千年蟠龙古镇，从“脏乱差”的典型华丽蝶变为上海西部“江南会客厅”。
目前，上海正在加力推进“两旧一村”改造，今年截至9月底，上海零星旧改已完成7万平方米、2274户，还有4.8万平方米、1771户完成一轮征询，已实质性启动；完成旧住房成套改造约23.09万平方米，5914户；新启动10个城中村改造项目，预计相关工作将如期完成年度目标任务。
本文为专题